Gebäudemodernisierungsgesetz: Was Unternehmen und Gemeinden für ihre Gebäude einplanen müssen
Hinweis zur gesetzlichen Grundlage
Die wesentlichen neuen Heizungsregeln gelten seit dem 29. Juli 2026. Die bisherige allgemeine Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Heizungseinbau entfällt. Weitere Teile des Gesetzes folgen zeitlich gestaffelt.
Rathäuser, Schulen, Bürohäuser und Betriebsgebäude stehen vor unterschiedlichen Modernisierungsschritten. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verändert die Heizungsregeln und führt weitere Anforderungen an den Gebäudebestand ein. Für Eigentümer kommt es deshalb auf das einzelne Gebäude an: seine Nutzung, seinen energetischen Zustand, seine Anlagentechnik und die nächsten anstehenden Bauarbeiten.
Den energetischen Zustand vor der nächsten Investition kennen
Der ab 2027 geltende § 40 legt für bestehende Nichtwohngebäude zwei Stufen fest. Maßstab ist der Jahres-Primärenergiebedarf eines passenden Referenzgebäudes:
Höchstens das 3,5-Fache des Referenzbedarfs
Höchstens das 2,95-Fache des Referenzbedarfs
Die Grenzwerte gelten für den berechneten Bedarf, nicht unmittelbar für den Verbrauch auf der Jahresabrechnung. In die Berechnung gehen Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung ein. Ein Referenzgebäude ist ein rechnerisches Vergleichsgebäude mit vorgegebenen technischen Eigenschaften.
Ab 2027 werden erforderliche neue Energieausweise für Nichtwohngebäude auf Grundlage einer energetischen Bilanzierung ausgestellt; die neue Skala reicht von A bis G. Bereits gültige Ausweise werden durch den Jahreswechsel nicht pauschal ungültig. Grundsätzlich gilt ein Energieausweis zehn Jahre; bestimmte bauliche Änderungen mit Gesamtgebäudeberechnung lösen jedoch eine Neuausstellung aus. Für den Nachweis der Sanierungsanforderungen gelten bei älteren Bedarfsausweisen zusätzliche Bedingungen. Verbrauchsabrechnungen bleiben für den Betrieb hilfreich; die gesetzliche Bewertung benötigt andere Daten. Nichtwohngebäude: Anforderungen und Ausnahmen.
Solaranlagen früh mit Dacharbeiten verbinden
Die Bundesregelungen sehen ab 2027 Solaranlagen für neue öffentliche Nichtwohngebäude sowie für sonstige neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche vor.
| Beginn | Nutzfläche des Gebäudes |
|---|---|
| Ab 2028 | Mehr als 2.000 m² |
| Ab 2029 | Mehr als 750 m² |
| Ab 2031 | Mehr als 250 m² |
Für andere bestehende Nichtwohngebäude über 500 Quadratmeter ist die Anforderung ab 2028 an bestimmte Änderungen mit energetischer Gesamtgebäudeberechnung geknüpft. Ausnahmen bestehen bei technischer Unmöglichkeit, funktionaler Nichtrealisierbarkeit, wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder entgegenstehenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Die bundesrechtliche Solarpflicht nach § 106 Absatz 1 und 2 greift außerdem nicht, wenn für das Gebäude Maßnahmen nach § 40 Absatz 1 erforderlich sind. Bundesregelungen zur Solarenergie.
Heizung, Lüftung und Beleuchtung gemeinsam steuern
Die Systeme sollen unter anderem Verbräuche überwachen, Effizienzverluste erkennen und Daten über eine frei konfigurierbare Schnittstelle zugänglich machen. Für Systeme, die in den drei Jahren vor dem 1. Januar 2027 in bestehende Nichtwohngebäude eingebaut wurden, enthält § 56 Absatz 4 eine verlängerte Nachrüstfrist. Deshalb gehört auch das Einbaudatum in die Bestandsaufnahme. Gesetzestext, § 56.
Für die Planung heißt das: Anlagenleistung, vorhandene Regelung und nutzbare Schnittstellen erfassen, bevor einzelne Komponenten ersetzt werden. So lässt sich die spätere Zusammenarbeit der Anlagen bereits in der Ausschreibung berücksichtigen.
Kommunale Neubauten haben einen früheren Termin
Nullemissionsgebäude-Standard
Nullemissionsgebäude-Standard
Für neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die eine Behörde nutzt, gilt der Nullemissionsgebäude-Standard ab 2028; für alle Neubauten ab 2030. Dazu gehören ein begrenzter Energiebedarf, baulicher Wärmeschutz und der Verzicht auf CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort. Für die anzuwendende Gesetzesfassung ist nach den allgemeinen Übergangsregeln grundsätzlich der Bauantrag, Zustimmungsantrag oder die Bauanzeige maßgeblich. Bei bestimmten verfahrensfreien Vorhaben zählt der Beginn der Bauausführung. Gemeinden mit länger laufenden Planungen sollten diese Stichtage schon bei der Aufgabenstellung berücksichtigen. Zeitliche Stufen der Novelle.
Mit einer Gebäudeliste beginnen
Ein sinnvoller erster Arbeitsschritt ist eine gemeinsame Übersicht für Bauverwaltung, Gebäudemanagement oder Betriebsleitung:
- Gebäude erfassen.
Nutzung und Fläche, Baujahr und Energieausweis zusammentragen. - Technik und Betrieb prüfen.
Verbrauch sowie Heizungs- und Kühlleistung erfassen. - Anstehende Arbeiten verbinden.
Geplante Dach- und Sanierungsarbeiten aufnehmen. - Prioritäten festlegen.
Objekte auswählen, die zuerst fachlich bewertet werden müssen.
Für Unternehmen lohnt es sich, geplante Betriebsumbauten einzubeziehen. Gemeinden können die Bewertung mit ihrer Haushalts- und Investitionsplanung verbinden. Entscheidend ist eine Reihenfolge, in der ohnehin anstehende Arbeiten und energetische Maßnahmen zusammenpassen.
Für die fachliche Bewertung sollten Unternehmen und Gemeinden gezielt nach Erfahrung mit Nichtwohngebäuden fragen. Unsere Übersicht Energieberatung finden führt zu externen Fachleuten und zur Energieeffizienz-Expertenliste.
Gesetzliche Grundlage
Die genannten Stufen und Übergangsregelungen beruhen auf dem Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026, Bundesgesetzblatt I Nr. 226, insbesondere den Artikeln 1 bis 4 und 9. Die BBSR-Lesefassung für 2027 zeigt die Änderungen gegenüber 2026.
